Theo quy định của pháp luật, có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Dưới đây là những lưu ý cần phải tìm hiểu khi ủy quyền bán nhà đất để hạn chế rủi ro xảy ra trên thực tế.
Mục lục bài viết
Ẩn- 1. Những lưu ý khi ủy quyền bán nhà đất để tránh rủi ro:
- 2. Có được mua bán nhà đất thông qua người được ủy quyền không?
- 3. Những rủi ro có thể gặp khi mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền:
1. Những lưu ý khi ủy quyền bán nhà đất để tránh rủi ro:
Hiện nay, với tốc độ tăng trưởng vô cùng mạnh mẽ của nền kinh tế cùng với sự sôi nổi của thị trường bất động sản, rất nhiều các giao dịch liên quan đến đất đai được thực hiện trên thực tế. Tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau, có thể là lý do chủ quan hoặc khách quan mà đôi khi, các cá nhân hoặc pháp nhân không thể tự mình trực tiếp thực hiện các giao dịch dân sự. Vì vậy cho nên, việc để người khác thay mình đại diện thực hiện các giao dịch dân sự là một nhu cầu tất yếu trong đời sống, hợp đồng ý quyền ra đời để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch dân sự. Thuật ngữ “uỷ quyền” có lẽ đã không còn quá xa lạ đối với người dân. Trước hết cần phải hiểu, giấy ủy quyền được xem là một văn bản pháp lý quan trọng, trong đó ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định một người nhất định để đại diện cho mình thực hiện một hoặc một số công việc trong phạm vi ủy quyền.
Căn cứ theo quy định tại Điều 562 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng ý quyền là sự thỏa thuận của các bên, trong đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh và vì lợi ích của bên ủy quyền, bên ủy quyền sẽ phải chịu trách nhiệm trả thù lao cho bên được ủy quyền nếu như các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy có thể nói, khi người sử dụng đất vì nhiều lý do khác nhau mà không thể tự mình trực tiếp thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người đó hoàn toàn có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt và nhân danh, xuất phát từ lợi ích của mình đại diện cho mình thực hiện thay các công việc đó. Theo đó, bên ủy quyền sẽ chỉ phải trả thù lao nếu như các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trên thực tế thì việc ủy quyền thường sẽ xảy ra khi người có nhu cầu ủy quyền đang bị ốm đau, công tác xa nhà, ở nước ngoài … nhưng vẫn muốn tiếp tục tiến hành giao dịch với người thứ ba. Tuy nhiên, hoạt động ủy quyền bán nhà đất thông thường sẽ tìm ẩn rất nhiều rủi ro, người dân cần phải cẩn trọng để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình. Có thể kể đến một số lưu ý khi ủy quyền bán nhà đất để hạn chế rủi ro như sau:
Thứ nhất, cần lưu ý về hình thức đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng bất động sản và hợp đồng ý quyền chuyển nhượng bất động sản là một trong những vấn đề được người mua đặc biệt quan tâm. Vì hình thức của giao dịch dân sự là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự căn cứ theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 trong trường hợp pháp luật có quy định, vì vậy cho nên nếu vi phạm điều kiện về hình thức thì hợp đồng mua bán đất có thể bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hình thức của hợp đồng, theo đó hợp đồng về quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, pháp luật về đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ theo trình tự và thủ tục phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho/thế chấp/góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được tiến hành hoạt động công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp luật kinh doanh bất động sản có quy định khác. Như vậy có thể nói, hợp đồng chuyển nhượng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Vì vậy cho nên cần phải lưu ý, trước khi đưa ra quyết định ký hợp đồng mua bán đất từ người được ủy quyền theo quy định của pháp luật, người mua và phía bên khách hàng cần phải chú ý xem xét hợp đồng đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật hay chưa để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp không đáng có, hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu nếu như hợp đồng đó vi phạm quy định về mặt hình thức theo như phân tích nêu trên. Khi đó quyền lợi của bên mua sẽ không được pháp luật bảo vệ. Ngoài ra, liên quan đến hợp đồng mua bán đất và hợp đồng ủy quyền mua bán đất, khi khách hàng mua đất từ người được ủy quyền thì cần phải lưu ý một số nội dung sau:
– Thông tin liên quan đến người bán, thông tin liên quan đến người được ủy quyền bán đất;
– Điều khoản về phạm vi đại diện trong hợp đồng ý quyền, xác định xem người được ủy quyền có toàn quyền định đoạt bất động sản đó hay không để tránh trường hợp phải hợp đồng mua bán bị tuyên bố vô hiệu do vượt quá phạm vi ủy quyền;
– Lưu ý về thời hạn của hợp đồng ý quyền, hợp đồng ủy quyền đó đã hết thời hạn hay chưa để xác định thẩm quyền giao kết hợp đồng của người được ủy quyền;
– Các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Thứ hai, cần lưu ý về nghĩa vụ tài chính. Căn cứ theo quy định tại Điều 1 của Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (sau được sửa đổi tại Thông tư 25/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính), có quy định, trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản và cá nhân được ủy quyền có quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản hoặc cá nhân đó có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản, thì người nộp thuế theo quy định của pháp luật được xác định là cá nhân ủy quyền bất động sản. Theo đó thì có thể thấy, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện hoạt động uỷ quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền (tức là chủ sở hữu thật sự của bất động sản đó). Nếu các bên có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì cần phải thực hiện theo thỏa thuận đó và quy định cụ thể bằng văn bản.
Do đó, khi mua đất từ người được ủy quyền, cần phải chú ý xem trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất có thỏa thuận rõ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính không, nếu có thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó. Trường hợp chưa có thỏa thuận thì người ủy quyền (tức là người sở hữu bất động sản) sẽ được xác định là người phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Đồng thời trong quá trình ủy quyền bán đất, cần phải kiểm tra kỹ nội dung trong hợp đồng liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên để hạn chế tối đa rủi ro.
2. Có được mua bán nhà đất thông qua người được ủy quyền không?
Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nhiều người hiện nay đặt ra câu hỏi: Có được mua bán nhà đất thông qua người được ủy quyền hay không? Vì trong một số trường hợp, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau mà các chủ thể không thể tự mình trực tiếp tham gia giao dịch đó, người ta đặt ra nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua người được ủy quyền. Hay nói cách khác, trong trường hợp không thể tự mình thực hiện các giao dịch, người có quyền sử dụng đất sẽ được ủy quyền cho người khác thông qua hợp đồng ý quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch với người thứ ba. Căn cứ theo quy định tại Điều 562 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: Hợp đồng ý quyền là một hình thức của hợp đồng dân sự, hợp đồng ý quyền là sự thỏa thuận của các bên, căn cứ vào hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền sẽ có trách nhiệm và có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền sẽ có trách nhiệm trả thù lao cho bên được ủy quyền nếu như các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy có thể thấy, trường hợp người sử dụng đất không thể tự mình tiến hành hoạt động chuyển nhượng với bên thứ ba, thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Vì vậy, hoàn toàn được quyền mua bán nhà đất thông qua người được ủy quyền hợp pháp. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thông qua người được ủy quyền cần phải lưu ý một số vấn đề để hạn chế tối đa rủi ro về quyền và nghĩa vụ của các bên.
3. Những rủi ro có thể gặp khi mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền:
Những rủi ro có thể gặp khi mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ý quyền như sau:
– Nếu xảy ra tranh chấp trên thực tế, bên nhận ủy quyền cần phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thật trên thực tế thông qua hoạt động thanh toán, bàn giao tài sản, bàn giao các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, mặc dù có đầy đủ các chứng cứ để chứng minh cho các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó vẫn có thể sẽ bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Căn cứ theo quy định tại Điều 563 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về thời hạn ủy quyền, theo đó thời hạn ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu như các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ý quyền đó sẽ có hiệu lực 01 năm. Như vậy có thể nói, nếu hết thời hạn ủy quyền mà các bên không gia hạn thì hợp đồng ý quyền đó sẽ chấm dứt. Tức là khi hết thời hạn này thì các bên sẽ phải làm hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp người mua đề nghị ký hợp đồng ủy quyền mới, nhưng bên bán trong trường hợp này từ chối, thì người mua sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó;
– Nếu một trong các bên không may qua đời thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên hết hiệu lực căn cứ theo quy định tại Điều 422 của Bộ luật dân sự năm 2015. Như vậy, khi sự kiện này xảy ra thì bất động sản đó sẽ được xác định là di sản thừa kế của người ủy quyền, bất động sản đó sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Từ những rủi ro nêu trên, khách hàng hiện nay không nên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền, các bên nên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên trước bạ theo đúng quy định của pháp luật tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo đảm tối đa quyền lợi của mình.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.;
– Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
– Thông tư 25/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP ngày 15/12/2017 của Chính phủ và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính.