Đất đai là một trong những tài sản quý giá của người dân và được nhà nước quan tâm. Những thủ tục xoay quanh đất đai luôn rất nhiều và gặp nhiều bất cập chưa thật sư phù hợp với tình hình thực tế. Vậy, chuyển quyền sử dụng đất là gì và các hình thức chuyển quyền sử dụng đất? Điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất là gì?
1. Chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì giao dịch chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Một số khái niệm liên quan khác:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng
- Thừa kế quyền sử dụng đất: Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
- Tặng cho quyền sử dụng đất: Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất tặng cho đất và quyền sử dụng đất cho người được tặng cho. (có thể có điều kiện hoặc không).
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Là việc đưa giá trị quyền sử dụng đất của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi. Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án.
Chuyển quyền sử dụng đất tiếng Anh có nghĩa là: Transfer of land use rights.
Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất được dịch sang tiếng anh như sau:
Transfer of land use rights means the transfer of land use rights from one person to another through the forms of conversion, transfer, inheritance, donation of land use rights and capital contribution with land use rights.
2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai:
Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai 2013 quy định, cá nhân, tổ chức chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới các hình thức sau đây:
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Tất cả các hình thức chuyển nhượng trên đều phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thực.
Lưu ý:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của những đối tượng sau theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì:
– Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
– Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Bên cạnh đó, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên thì mới có giá trị pháp lý.
3. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai quy định về trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận hoặc trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp.
+ Đất không có tranh chấp. Để xác định được đất có đang tranh chấp hay không người sử dụng đất làm đơn gửi lên Ủy ban nhân dân nơi có bất động sản yêu cầu xác nhận đất không tranh chấp với các hộ liền kề. Việc xác định này sẽ được cán bộ nhà nước xuống tại địa phương để xác nhận và sau đó được Ủy ban nhân dân xác nhận nếu đất không bị tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Tức là người sử dụng đất không thuộc đối tương đang bị thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với tài sản của mình cụ thể là thửa đất đang có nhu cầu chuyển nhượng.
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài những quy định trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định sau:
Một, điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật như có giấy phép xây dựng đối với nhà ở, công trình trên đất…
+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Không tiến hành xây dựng khác với hồ sơ xin giấy phép nộp lên cơ quan nhà nước và được chấp thuận trước đó.
– Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
+ Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư, tài chính phải là những tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người mua tài sản gắn liền với đất thuê.
+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư, không kinh doanh những ngành nghề thuộc danh mục ngành nghề cấm đầu tư theo quy định của Luật đầu tư.
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
– Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
Hai, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Tùy thuộc vào từng loại đất mà và đối tượng sử dụng đất mà người chuyển nhượng đất sẽ được chuyển nhượng với loại đất theo quy định và dựa vào thời gian sử dụng mà được cho phép chuyển nhượng.
Ba, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật đất đai.
Bốn, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Có đủ các điều kiện quy định đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
* Căn cứ pháp lý
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2015 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2015 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.